Leipziger Institut
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Der Immobilienmarkt in Deutschland - Wohnen ein Menschenrecht?

Dr. agr. habil. Günter Preuße 29.08.2020

Niemand bezweifelt, dass der Mensch zum Leben essen und trinken muss und eine Unterkunft benötigt.

Für die Menschen sowohl in der Aneignungswirtschaft der Jäger und Sammler als auch für die in den verschiedensten Formen der Erzeugungswirtschaft war und ist Wohnen ein elementares Grundbedürfnis, das auch die Befriedigung anderer Lebensbedürfnisse wie Essen, Trinken, Schlafen, Körperpflege usw. ermöglicht.

Bereits in der Aneignungswirtschaft der Jäger und Sammler bot eine vorhandene Wohnstätte den Menschen Schutz vor Witterungsunbilden, Feinden und gefährlichen Beutegreifern und erleichterte die Aufbewahrung von Nahrungsmittel und auch die Speisezubereitung. Zudem erlangte sie Bedeutung für Arbeit und künstlerische Betätigung.

In der Alt- und Mittelsteinzeit (bis ca. 6 000 v. u. Z.) benutzten die nomadisierenden Jäger und Sammler oft Höhlen und nischenartige Felsvorsprünge als Wohnraum und für rituelle Handlungen. Häufiger waren zeltartige Konstruktionen aus Holz, Fellen, Tierhäuten oder Rutenflechtwerk.

Die bäuerlich lebenden, sesshaften Menschen der späteren Erzeugungswirtschaft, wohnten dann schon in Häusern mit Feuerstellen, die aus Holz und Lehmflechtwerk erbaut wurden. Backöfen und Speicherbauten zur Lagerung des Erntegutes verbesserten die Lebensgrundlagen der Menschen. Die Häuser der damaligen Zeit boten als Mehrzweckgebäude auch Raum für Handwerk und Kleinviehhaltung.

Das Wohnen wurde sicherlich immer auch dem jeweiligen Stand der klimatischen Verhältnisse in Europa angepasst.

Seit dem Ende der letzten Großen Eiszeit vor 10 000 Jahren erwärmte sich das Klima. Im Ergebnis der Klimaveränderungen erlebte die europäische Bevölkerung im Mittelalter im Zeitraum von ca. 1 000 bis ca. zum Jahr 1350 u. Z. eine Warmzeit. Es war wärmer als gegenwärtig! Die Kultur der Wikinger erlebte einen Höhepunkt, die Lebensverhältnisse verbesserten sich. Selbst auf einem schmalen südlichen Küstenstreifen Grönlands konnten sie kurzzeitig Getreide anbauen. Die Klimaveränderung ermöglichte auch in nördlicheren Breiten als heute Weinanbau. Auch in nördlichen Breitengraden war ein angenehmes Wohnen möglich.

Der Prozess der Erwärmung Europas wurde dann für ungefähr 600 Jahre unterbrochen. Es wurde wieder kälter. Von ca. 1400 bis ca. 1900 wurde Europa von der sogenannten Kleinen Eiszeit erfasst.

Die Lebensverhältnisse der Menschen verschlechterten sich. Vielen wurde sogar die Existenzgrundlage entzogen. Ernteausfälle hatten Hungersnöte und Mangelernährung zur Folge, Seuchen dezimierten in vielen Regionen die Bevölkerung und nichtangepasste Wohnverhältnisse beeinflussten die Gesundheit insbesondere der unteren Schichten der Gesellschaft. Die Angehörigen der begüterten Stände und sozialen Schichten konnten die Ausstattung ihrer Häuser relativ problemlos den Erfordernissen der Kleinen Eiszeit anpassen. Die Häuser wurden mit entsprechenden Heizmöglichkeiten (Kachelofen und offener Kamin) ausgestattet. Fensterverschlüsse und Glasfenster dienten der Wärmedämmung der Wohnungen. Es wurde lebensnotwendig, die Wohnverhältnisse den klimatischen Bedingungen anzupassen. Es zeigten sich zunehmend aber auch ungleiche Wohnverhältnisse zwischen den etablierten armen und reicheren sozialen Schichten der mittelalterlichen Gesellschaft - insbesondere im urbanen Raum.

In der Zeit des Abklingens der Kleinen Eiszeit am Ende des 18. Jahrhunderts setzte auch der Prozess der industriellen Revolution mit dem ersten vereinzeltem Auftauchen von Fabriken ein. Die Industrialisierung nahm im 19. Jahrhundert ihren Aufschwung. Um 1900 war dann auch das endgültige Ende der Kleinen Eiszeit eingeläutet worden. Mit der Industrialisierung spitzten sich die Unterschiede zwischen den sozialen Schichten insbesondere im Bereich der Wohnverhältnisse in einem bisher unbekannten Maße zu.

Im Zusammenhang mit der Industrialisierung in England brach Mitte des 19. Jahrhunderts in London ein ausgesprochenes Wohnungselend aus, das insbesondere die Industriearbeiterschaft betraf. Friedrich Engels, der sich damals mit der Wohnungsfrage beschäftigte, berichtete journalistisch "über Krankheiten, bürgerkriegsähnliche Zustände, Schauergeschichten von Massenlagern in feuchten, choleraverseuchten Kellern, wo Industriearbeiter Kopf an Kopf übernachten. Die Reportage erschüttert auch das demokratische Bürgertum. Debatten über Ursachen und Reformen werfen philosophische Grundsatzfragen auf und lösen ideologische Richtungskämpfe aus."(1) Der Ursprung der Wohnungsnot und des damit verbundenen Elends wird in den Verhältnissen des Industriekapitalismus gesehen.

Im Jahr 1872 hatte F. Engels in der sozialdemokratischen Zeitung "Der Volksstaat" nochmals in mehreren Aufsätzen die strukturellen Bedingungen der Wohnungsnot seiner Zeit analysiert. Er verwies darauf, dass die Wohnungsfrage nicht mit architektonischen oder stadtplanerischen Konzepten zu beantworten sei und er machte klar, dass für ihn die Wohnungsfrage letztlich nur politisch zu lösen sei.

Nicht wenige heutige Experten - wie beispielsweise der Schweizer Architekt und Städteplaner Ernst Hubeli - sprechen sich ebenfalls für politische Lösungen aus, denn die Deregulierung der Immobilienmärkte und der globale Börsenhandel mit Immobilien sei außer Kontrolle geraten. Die Städte würden zu einem Spielball großer Immobiliengesellschaften, die nur am Wachstum ihres Portfolios und ihrer Gewinne interessiert seien.(2)

Die Wohnungsnot wurde mit der beginnenden Industrialisierung in Europa zu einem sozialen Problem, das nicht unbeachtet bleiben konnte!

Im Ergebnis der Novemberereignisse von 1918 wurden in Deutschland zahlreiche bürgerlich-demokratische Rechte umgesetzt. Dazu gehörten die Einführung des Allgemeinen Wahlrechts, auch für Frauen, an Stelle des Dreiklassenwahlrechts; die Koalitions-, Presse- und Versammlungsfreiheit; das Tarifrecht; die Ausdehnung der Krankenversicherung; die Unterstützung der Arbeitslosen und Bekämpfung der Wohnungsnot.(3)

Die gezielte Bekämpfung der Wohnungsnot von sozial benachteiligten Bevölkerungsschichten geht in Deutschland bis in das 16. Jahrhundert zurück.

Als historische Vorläufer des kommunalen Wohnungsbaus können im deutschsprachigen Raum die als Planstädte der in Potsdam und Erlangen errichteten barocken Stadterweiterungen angesehen werden. Hier wurden im Auftrag des jeweiligen Königs bzw. Markgrafen Häuser geplant, gebaut und anschließend privatisiert.

Es entstanden frühzeitig auf dem Sektor des sozialen Wohnungsbaus auch Stiftungen. Zwischen den Jahren 1516 und 1523 entstand mit 140 Wohnungen der Augsburger Fuggerei die älteste bestehende Sozialsiedlung der Welt. Sie wird aus dem Stiftungsvermögen Jakob Fuggers unterhalten. In Leipzig wurden um die Wende vom 19. zum 20. Jahrhundert die Meyer'schen Häuser im Rahmen von vier Wohnanlagen durch den Verleger Herrmann Julius Meyer als "Verein zur Erbauung billiger Wohnungen" erbaut. Ziel war der Bau von bezahlbaren und gesunden Wohnungen für niedrigere Einkommensschichten.

Meyer´schen Häuser
Meyer´schen Häuser

Die Anlagen entstanden in Leipzig zu Zeiten eines explosiven Bevölkerungswachstums, als der Wohnungsmarkt - ähnlich wie gegenwärtig - von Spekulation und Mietwucher geprägt wurde. Um die Wohnungen bezahlbar zu halten, wurden standardisierte Typen verwendet und statt Einzelhäusern Ensembles mit integrierten Gemeinschaftseinrichtungen geschaffen. Am einstigen Stadtrand von Leipzig entstanden damals 2.695 Wohnungen. Jede Anlage umfasste einen oder mehrere Wohnblöcke und umschloss einen grünen, der gemeinsamen Nutzung zugedachten Innenhof. Es ist, als ob große Teile vom heutigen Leipzig-Grünau schon damals vorgedacht waren.

Im Jahr 1900 wurde der Verein in eine Stiftung umgewandelt, die immer noch Trägerin der Wohnanlagen ist. Die Stiftung blieb auch in der DDR bestehen.

Während F. Engels die Wohnungsfrage unter den Bedingungen des Industriekapitalismus als soziales Problem journalistisch aufgearbeitet hatte, gab es Vertreter des liberalen Bürgertums, die durch eigenen Wohnungsbau den Auswüchsen des Wohnungsmarktes entgegen wirkten.

Auf dem Wohnungsmarkt wurden auch Großunternehmen aus der Industrie tätig und stellten ihrer Belegschaft günstige Werkswohnungen zur Verfügung. Dadurch wurden Teile der Arbeiterschaft an das Unternehmen gebunden und zufriedene Arbeiter leisteten auch gute Arbeit. Werkswohnungen spielen auch heute noch eine Rolle.

Ab Mitte des 19. Jahrhunderts entstanden in Deutschland etliche Baugesellschaften, deren Ziel es war, der Spaltung der Gesellschaft durch Abschwächung des wichtigen sozialen Problems "Wohnungsnot", entgegenzuwirken. Denn: "Wo die Gesellschaft sich spaltet, kann der Staat nicht lange überleben."(4) Gemeinnützigkeit im Bereich der Wohnungswirtschaft erschien als ein gesellschaftlich gangbarer Weg. Mit dem Genossenschaftsgesetz von 1889 wurde der Gedanke der Gemeinnützigkeit rechtlich untermauert. Zehn Jahre später gab es dann in Deutschland bereits 384 gemeinnützige Wohnungsunternehmen. Davon waren allerdings 289 genossenschaftlich organisiert.

Aus dem verlorenen 1. Weltkrieg ging das Deutsche Reich wirtschaftlich ruiniert und gesellschaftlich zerrüttet hervor.

Kriegszerstörungen und Vertreibungen sowie schnelles Wachstum der Städte führten zu einem hohen Wohnungsbedarf. Die akute politische Situation in der damaligen Zeit machten eine öffentliche Förderung des Wohnungsbaus notwendig. Die Verwaltungen der politischen Gemeinden griffen mit kommunalen Wohnungsgesellschaften in ihren Wohnungsmarkt ein. Ziele des kommunalen Wohnungsbaus waren und sind u. a. die Förderung sozialen Wohnungsbaus, Erhöhung der Attraktivität der Gemeinden und damit der Sicherung lokaler Beschäftigung. Heute geht es auch um Stadtumbau, ein Gegensteuern bei Zersiedelung und der energetischen Sanierung.

Da Immobilien und Wohnungen im Augenblick zu einem gängigen Spekulationsobjekt geworden sind, kann auch die Kommune häufig zusätzliche Einnahmen erzielen. Genannt seien stellvertretend Berlin und Dresden, aber auch Leipzig. In der Kommunalpolitik sollte man aber keineswegs vergessen, dass kommunale Wohnungsunternehmen in erster Linie eine strategische, keine finanzielle Beteiligung einer Stadt sind. Neben der Aufwertung von Wohnquartieren bildet der Stadtumbau in zahlreichen Kommunen eine wichtige kommunale Aufgabe. Da die Zahl der Wohnungen mit Sozialbindung durch die gegenwärtigen Bedingungen auf dem Immobilien- und Wohnungsmarkt rückläufig ist, wird die Versorgung mit diesem Wohnraum durch kommunale Wohnungsunternehmen immer wichtiger. Dabei sind kommunale Wohnungsunternehmen und Genossenschaften Unternehmensformen, bei denen eigentlich der gewerbliche Gewinn nicht Zweck der Geschäftstätigkeit ist, sondern Mittel zum Zweck, um über die Selbstfinanzierung Investitionen durchführen zu können. Die Wohnungsgemeinnützigkeit wurde bis 1989 durch den Staat steuerlich gefördert. Unter den damaligen Regierungsparteien wurde mit dem 01.01.1990 diese Fördermaßnahme aufgehoben und bislang steuerbefreite Unternehmen der Wohnungswirtschaft sind nunmehr unbeschränkt steuerpflichtig. Betroffen von dieser Neuorientierung sind rd. 740 kommunale und öffentliche Wohnungsunternehmen mit ihren 2,5 Millionen Wohnungen, die mehr als 5,2 Millionen Menschen ein Zuhause bieten.

Der Staat hat damit jede aktive soziale Wohnungspolitik aufgegeben und sich de facto auf die Markt- und Steueranreize für die private Wohnungswirtschaft beschränkt.

Der Immobilien- und Wohnungsmarkt ist offensichtlich ein attraktives Spekulationsfeld. In Berlin und Sachsen gingen mehr kommunale Wohnungen an private Investoren als in den anderen Bundesländern.

Wurde Anfang der 2000er Jahre der Sektor der privatwirtschaftlichen Wohnungsunternehmen durch die Veräußerungen von Wohnungsportfolios oder ganzer Wohnungsunternehmen durch die öffentliche Hand an private Investoren gestärkt, spielen heute Bevölkerungswachstum und Spekulationsmöglichkeiten eine ausschlaggebende Rolle.

So wird z. B. in Leipzig der Immobilienmarkt dadurch beeinflusst, dass die Bevölkerung dieser Stadt 2019 den Sprung über die 600 000 Einwohner-Marke schaffte. Größenmäßig rangiert die Messestadt damit auf Platz 8 hinter Düsseldorf mit ca. 619 000 Einwohnern. Bis zum Jahr 2030 könnte Leipzig u. U. 700 000 Einwohner haben und ist damit die am schnellsten wachsende Stadt Deutschlands.(5) Der Bevölkerungswachstum hat dazu geführt, dass die Leerstandsquote auf den derzeitigen Rekordtief von 3,5% fiel. Es ist da-von auszugehen, dass Neubau den Bedarf an Wohnungen nicht ausgleichen wird. Da-durch wird es auch in Zukunft zu einem weiteren Anstieg der Immobilien- und Mietpreise kommen.(6) Mit knapp 340 000 Wohnungen verfügt die Stadt Leipzig über einen attraktiven Wohnungsbestand. Mit einer hohen Dichte an denkmalgeschützten Altbauwohnungen, darunter viele Gründerzeithäuser, genießt Leipzig seit mehreren Jahren verstärktes Interesse größerer institutioneller Anleger, sowie Privatinvestoren aus dem gesamten Bundesgebiet. Weil Mietpreise im Gegensatz zu den Kaufpreisen nicht im gleichen Maß an-steigen, sinken allerdings die Renditen für Kapitalanleger mit steigenden Kaufpreisen für Eigentumswohnungen als Bestandsobjekte.

Im Vergleich zum Bundesdurchschnitt steigen in Leipzig die Mieten deutlich schneller. Vor allem bei Neuvermietungen sind deutliche Preissteigerungen zur vorherigen Vermietung erkennbar. Das treibt den Mietpreisspiegel in Leipzig weiter nach oben.(7) Die Mieten in Leipzig sind zwar niedriger als z. B. in Dresden und Jena. Gleichzeitig aber sind die Einkommen in Leipzig auch niedriger als in vergleichbaren Städten. Für viele Menschen ist es nicht mehr so einfach, eine bezahlbare Wohnung zu finden.(8)

In Leipzig-Grünau sind die Mieten im Leipziger Vergleich am niedrigsten. Hier wohnen Menschen auf engsten Raum zusammen. Viele sind Niedriglöhner und Transferbezieher oder kommen aus anderen Kulturräumen. Dadurch gestaltet sich das Miteinander nicht immer einfach. Es haben sich Wohnblöcke herauskristallisiert, in denen überwiegend Menschen wohnen, die von der gesellschaftlichen Mitte abgehängt sind.

Bezahlbarer Wohnraum ist und bleibt eine Herausforderung für die Stadtpolitik! "Auch im 21. Jahrhundert geht das Wohnen mit Existenzängsten und mit Elend einher."(9) Mit dem Wohnungsproblem ist u. U. ein nicht zu unterschätzendes soziales und politisches Konfliktpotenzial verbunden. Deshalb formulierte in Deutschland die Weimarer Verfassung im Sommer 1919 in Artikel 155 erstmals als staatliches Ziel, "jedem Deutschen eine gesunde Wohnung" zu sichern. Damit wurde erstmals verfassungsmäßig ein Recht auf Wohnen festgelegt und ist bisher nicht wieder in einer deutschen Verfassung festgeschrieben worden. Das Grundgesetz für die Bundesrepublik Deutschland, das die Verfassung unseres Landes darstellt, legt nur die Unverletzlichkeit der Wohnung fest. Ein Leben in Würde ist aber ohne angemessenen Wohnraum nicht möglich. Ein fehlendes Dach über den Kopf schränkt das Recht auf Gesundheit und Leben ein. Deshalb wurde das Recht auf Wohnen im Artikel 11 des Internationalen Pakts über wirtschaftliche, soziale und kulturelle Rechte als Menschenrecht festgeschrieben. Die Frage, ob Wohnen heute ein gesellschaftliches Grundrecht ist, und wenn ja, wie die Bereitstellung von Wohnraum zu organisieren wäre, wird in vielen europäischen Städten von London bis Istanbul heiß diskutiert. Kenntnis von bisherigen Lösungsversuchen der Wohnungsfrage dürfte hilfreich sein. Vergangene Irrwege können als Quellen der Inspiration für heutige Interventionen in die städtische Wohnungspolitik dienen.

Für den Freistaat Sachsen hat die SPD in ihrem Regierungsprogramm als wichtiges Ziel festgelegt, "steigende Mieten einzudämmen und langfristig zu erreichen, dass niemand mehr als ein Drittel seines Einkommens für die Miete ausgeben muss. Wir haben ... den Wiedereinstieg in den sozialen Wohnungsbau ermöglicht und erstmals nicht nur Darlehen, sondern Zuschüsse für den Bau neuen Wohnraums eingesetzt. Diese Forderung werden wir weiterentwickeln und erhöhen, damit Wohnen in Sachsen überall bezahlbar bleibt."

Quellen: (1) E. Hubeli, Die neue Krise der Städte. Zur Wohnungsfrage im 21. Jahrhundert, Zürich 2020, S. 8
(2) E. Hubeli, Globaler Markt für Immobilien ist außer Kontrolle, punkt4info v. 20.08. 2020
(3) H. Mottek u. a., Wirtschaftsgeschichte Deutschlands. Ein Grundriß. III. Bd., Berlin 1977, S. 228
(4) E. Eppler, Eine Partei für das zweite Jahrzehnt: die SPD?, Berlin 2008, S. 9
(5) https://www.immaxi.de/immobilien-trend-2020 29.08.2020
(6) Ebenda
(7) Ebenda
(8) Jup-Radio v. 07. September 2020
(9) H. Hubeli, a. a. O., S. 11

Dr. Günter Preuße
Dr. agr. habil. Günter Preuße


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